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Abfindung für Erbbaurecht führt zu Werbungskosten

09.02.11 (Mandantenbrief)

Bei der Bestellung eines Erbbaurecht an einem unbebauten Grundstück wird zumeist eine Nutzungsdauer von 50 oder 99 Jahren für den Berechtigten vereinbart, damit dieser das darauf errichtete Gebäude langfristig verwenden kann. Die vereinbarten Zinsen muss der Erbbauverpflichtete wie Mieteinnahmen versteuern. Erhält er bei der Bestellung des Rechts einen Einmalbetrag, kann er den sofort oder auf bis zu zehn Jahre verteilen. Für den Berechtigten sind die Erbbauzinsen Werbungskosten, wenn das Erbbaugrundstück vermietet wird. Wird ein Einmalbetrag gezahlt, darf dieser allerdings nur auf die gesamte Nutzungsdauer steuermindernd verteilt und entsprechend in jedem Jahr anteilig geltend gemacht werden.

Das Finanzgericht Düsseldorf hatte nun zu entscheiden, wie eine Abfindung steuerlich zu behandeln ist, die der Erbbauverpflichtete dem Berechtigten dafür zahlt, dass er sein Grundstück wieder vorzeitig selbst nutzen und an jemand anderen zu einem höheren Erbbauzins vermieten kann. Das Finanzamt wollte die Entschädigung in Höhe von 70.000 Euro den Anschaffungskosten für den Grund und Boden zuschlagen, sodass sie sich mangels Abschreibungsmöglichkeit überhaupt nicht ausgewirkt hätte.

Die Richter haben jedoch ein erfreulicheres Urteil gefällt: Zahlt der Erbbauverpflichtete dem bislang Berechtigten für die vorzeitige Ablösung des Erbbaurechts eine Abfindung, führt dies in voller Höhe zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten bei den Mieteinkünften (Az. 11 K 3820/09 F). Diese günstige Regelung gilt zumindest immer dann, wenn lediglich der Erbbauberechtigte ausgetauscht werden soll, damit der Grundstückseigentümer anschließend höhere Erbbauzinsen kassieren kann. Bei einem solchen Wechsel liegen daher – entgegen der Auffassung der Finanzbeamten – keine aktivierungspflichtigen Anschaffungskosten für das Grundstück vor.

Zwar hatte der Bundesfinanzhof vor Jahren entschieden, dass eine Zahlung zur Ablösung eines dinglichen Rechts eines Dritten an einem Grundstück zu nachträglichen Anschaffungskosten führt. Dies wurde damit begründet, dass der Erbbauverpflichtete hierdurch die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an der Immobilie zurückerlangt hat.

Das mag zwar sein, so die Richter aus Düsseldorf. Doch auf der anderen Seite ist eine Entschädigung wie die Abstandszahlung des Eigentümers an den Mieter für die vorzeitige Räumung des Gebäudes sofort als Werbungskosten abziehbar. Nichts anderes gilt beim Erbbaurecht. Hier zahlt der Grundstückseigentümer zur Ablösung des Erbbaurechts keine Abfindung, um die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse zu beseitigen, sondern um hierüber den Erbbauberechtigten austauschen und somit höhere Erbbauzinsen erzielen zu können. Aus wirtschaftlicher Sicht hat er zu keinem Zeitpunkt die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück zurückerlangt, weil dieses ohne den Zwischenerwerb einer wirtschaftlichen Verfügungsmacht sofort auf den neuen Erbbauberechtigten übergegangen ist.

Quelle: Mandantenbrief – Februar 2011, Seite 19
AM

 


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