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Angehörigenmiete: Überschussprognose ohne unverhofft positiven Faktoren

05.05.10 (Bauen & Wohnen, Mandantenbrief)

Werden Wohnung oder Haus verbilligt an Verwandte vermietet, erkennt das Finanzamt anfallende Verluste grundsätzlich ohne Prüfung an, wenn die vereinbarte Miete zumindest 75 Prozent des ortsüblichen Marktniveaus beträgt. Liegt die Höhe hingegen zwischen 56 und 74,9 Prozent, wird die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose geprüft. Sofern die über einen Zeitraum von 30 Jahren ein positives Ergebnis bringt, lassen sich die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe absetzen – auch hohe Anfangsverluste. Dabei beginnt der Prognosezeitraum mit dem Erwerb oder der Herstellung des Vermietungsobjekts.

Fällt die Prognose hingegen negativ aus, wird die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen kostenlosen Teil auf gesplittet und die Werbungskosten sind nur nach diesem Verhältnis abziehbar. Liegt die Miete beispielsweise bei 60 Prozent des Marktniveaus, fallen 40 Prozent der Hausaufwendungen steuerlich unter den Tisch, sofern die Prognose keinen Überschuss ausweist.

Um dem Finanzamt bei der verbilligten Wohnraumüberlassung an nahe Angehörige die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der kommenden 30 Jahre vorzurechnen, dürfen nach dem Urteil vom Finanzgericht München zukünftig eintretende entlastende Faktoren wie etwa der Wegfall der Zinsbelastung durch Tilgung der Darlehensschulden nur dann in die Überschussprognose einbezogen werden, wenn dies bei Erstellung der Planungsrechnung objektiv vorhersehbar war (Az. 9 K 162/07).

Grundsätzlich muss der Totalüberschuss unter Heranziehung aller erkennbaren Umstände ermittelt werden. Das beinhaltet die voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Mieterträge sowie die anfallenden Werbungskosten. Dabei ist grundsätzlich von den Darlehensbedingungen auszugehen, die im Jahr der Aufstellung der Prognose gelten. Nur soweit zu diesem Zeitpunkt darauf geschlossen werden kann, dass sich diese Kreditkonditionen in der Zukunft voraussichtlich ändern werden, können diese bei der Prognoseberechnung bereits berücksichtigt werden.

Ausreichend ist nach Ansicht der Richter aber noch nicht, wenn der Hausbesitzer über ausreichend Eigenkapital verfügt, um die Restschulden in einigen Jahren nach Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig tilgen zu können und damit anschließend keine Schuldzinsen mehr anfallen würden. Dies wäre allenfalls dann der Fall, wenn das nach Steuerabzug verbleibende Nettoeinkommen voraussichtlich nicht ausreichen würde, alle laufenden Belastungen zu begleichen. Dann erscheint es realistisch, dass der Kredit so früh wie möglich abgelöst wird.

Quelle: Mandantenbrief – Mai 2010, Seite 17

 


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