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BGH präzisiert Voraussetzungen bei Kündigung der Mietverhältnisse

14.12.10 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat präzisiert, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter, der selbst in dem Mietgebäude wohnt, seinem Mieter erleichtert kündigen kann. Eine solche erleichterte Kündigung ist nach § 573a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) möglich, wenn das vom Vermieter selbst bewohnte Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Es bedarf dann keines berechtigten Interesses des Vermieters für die Kündigung. Als Wohnung im Sinne des § 573a Absatz 1 BGB gilt auch eine im Keller des Gebäudes liegende abgeschlossene Einliegerwohnung, selbst wenn diese vom Vermieter als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer genutzt wird.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Der Mietvertrag wurde noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573a Absatz 1 BGB und klagte anschließend auf Räumung der Wohnung. Damit hatte sie keinen Erfolg. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, sei die Verkehrsanschauung maßgebend, erläutert der BGH. Unter einer Wohnung werde gemeinhin ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin erfüllen laut BGH diese Anforderungen. Denn sie verfügten neben einem 42 Quadratmeter großen Wohn-/Schlafraum über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Dass tatsächlich drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin existierten, habe sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert habe, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutze.

Denn durch die Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert, betont der BGH.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 90/10

Quelle: Mandantenbrief – Dezember 2010, Seite 10
AM

 


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