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Erstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückabwicklung des Kaufvertrags

04.08.10 (Bauen & Wohnen, Mandantenbrief)

Kein Geschäft ist für den Fiskus transparenter als der Erwerb einer Immobilie. Eine Kopie des Kaufvertrags wandert sofort ans Finanzamt und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen, etwa zu Treuhand, Baubetreuung oder Generalunternehmer. Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer. Erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, lässt sich der Eigentümerwechsel anschließend ins Grundbuch eingetragen.

Doch der Fiskus verlangt nicht immer Grunderwerbsteuer, wenn eine Immobilie übergeht:

Steuerfrei bleiben beispielsweise Grundstückserwerbe durch Ehepartner oder den Ex-Gatten nach der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung. Gleiches gilt bei Käufen von Verwandten in gerader Linie, deren Ehegatten sowie durch Stiefkinder. Übergänge im Rahmen einer Erbauseinandersetzung bleiben ebenso außen vor wie Grundstücksschenkungen und -erbschaften.

Wird ein Grundstücksgeschäft innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht, wird entweder die Steuer auf Antrag erst gar nicht festgesetzt oder der Steuerbescheid wieder aufgehoben. Um diese Frist einzuhalten, muss die Rückeintragung im Grundbuch zumindest beantragt sein. Diese gesetzliche Vorgabe ist bei vielen Hausbesitzern kaum bekannt, zumal die Steuer gleich aus zwei Gründen rückwirkend wieder entfallen kann:

1. Das Grundstücksgeschäft wird innerhalb von zwei Jahren unabhängig vom Hintergrund der Rückabwicklung wieder aufgehoben.

2. Im ehemaligen Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Erwerber bei Eintritt einer bestimmten Bedingung ein Rücktrittsrecht hat. Dann wird die Steuer unabhängig vom Zeitraum erstattet, also auch noch nach mehr als zwei Jahren.

Der Bundesfinanzhof stuft unter die günstige 2. Alternative aber nicht den Fall ein, dass ein zunächst befristetes Rücktrittsrecht immer wieder verlängert wird, weil noch Unklarheiten über die Bedingung bestehen. Sind die zwei Jahre nach Eintritt des Ereignisses längst abgelaufen, gibt es die Grunderwerbsteuer nicht mehr zurück. Denn nach Ansicht der Richter stellt die anschließende Fristverlängerung eine neue Vereinbarung dar, die nichts mehr mit dem alten Vertrag zu tun hat (Az. II R 11/08).

In Hinblick auf diesen Urteilstenor sollten die Vertragsparteien das Rücktrittsrecht sofort auf einen längeren Zeitraum ausdehnen oder besser noch überhaupt keine Frist vereinbaren. Dann kommt es unabhängig vom Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung zu einer Steuererstattung.

Quelle: Mandantenbrief – Juli 2010, Seite 17
AM

 


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