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Fiskus gewährt jetzt rückwirkend Steuerfreiheit für Spekulationsfrist

08.02.11 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Das Bundesverfassungsgericht hatte jüngst entschieden, dass die Verlängerung der Spekulationsfrist bei privaten Grundstücksverkäufen insoweit verfassungswidrig war, als sie den Vertrauensschutz der Steuerzahler unterlief (Az.: 2 BvL 14/02, 2/04 und 13/05). Begünstigt von der Entscheidung sind Immobilienbesitzer, bei denen Ende 1998 die vorherige kurze Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Sie können bei Verkäufen eine nachträgliche Erstattung zuviel bezahlter Einkommensteuer auf den Gewinn erhalten, wenn der damalige Einkommensteuerbescheid oder bei Grundstücksgemeinschaften der Feststellungsbescheid noch offen ist. Dann fällt auf sämtliche bis zum 31. März 1999 bereits aufgelaufene Wertzuwächse keine Spekulationsteuer mehr an und das Finanzamt erlässt insoweit einen geänderten Bescheid.
Das Bundesfinanzministerium hat nun dazu Stellung bezogen, wie die Finanzbeamten die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in allen offenen Fällen umzusetzen haben (Az. IV C 1 – S 2256/07/10001 :006). Hierbei ist zwischen drei Konstellationen zu unterscheiden:

Die Veräußerung erfolgte zwischen dem 1. Januar und dem 31. März 1999: Der realisierte Gewinn bleibt in voller Höhe steuerfrei. Die Veräußerung erfolgte erst ab dem 1. April 1999: Der realisierte Gewinn bleibt insoweit steuerfrei, als er auf Wertzuwächse seit der ehemaligen Anschaffung bis zum 31.3.1999 entfällt. Nachfolgende Preissteigerungen sind hingegen steuerpflichtig.

Beim Verkauf nach 1998 war die ehemalige zweijährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen. Dann bleibt es bei der Besteuerung, weil diese auch nach dem alten Rechtsstand gegriffen hätte.

Im Fall 2 (Verkauf ab April 1999) muss nun eine zeitliche Zuordnung in steuerfreie Wertzuwächse bis Ende März 1999 und nachfolgend steuerpflichtige Gewinne erfolgen. Das müssen Hausbesitzer nicht zwingend durch einen Gutachter ermitteln lassen und das Ergebnis dann fürs Finanzamt aufbereiten. Denn der Fiskus erlaubt hier eine Vereinfachungsregelung. Der insgesamt entstandene Wertzuwachs kann entsprechend dem Verhältnis der Besitzzeit linear monatsweise ermittelt werden, aufgerundet zugunsten des Hausbesitzers auf volle Monate.

Wurde eine Immobilie beispielsweise am 15. Januar 1997 für 100.000 Euro erworben und am 3. August 1999 für 150.000 Euro wieder verkauft, beträgt die Gesamtbesitzzeit 30 volle und einen angefangenen Monat und damit aufgerundet 31 Monate. Auf den Zeitraum vom 31. März bis zum 3. August 1999 entfallen abgerundet vier volle Monate. Der Wertzuwachs von 50.000 Euro ist mit einem Anteil von (4/31) 6.452 Euro steuerpflichtig, und der Restbetrag bleibt in offenen Fällen steuerfrei. Insoweit gibt es dann eine Erstattung.

Der Verkäufer kann auf Antrag auch einen tatsächlich höheren Wertzuwachs für den Zeitraum bis Ende März 1999 nachweisen. Das ist dann aber mit Rechenarbeit verbunden. Die lohnt sich, wenn es um höhere Summen geht.

Keine Mühe machen müssen sich hingegen Verkäufer von selbstgenutztem Eigentum. Hier fällt nämlich gar keine Spekulationssteuer an, wenn das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Bei Eigennutzung ab Neubau oder Kauf gibt es keine Mindestfristen. Auch bei Mehrfamilienhäusern wird der selbst bewohnte Teil nicht besteuert.

Quelle: Mandantenbrief – Februar 2011, Seite 10
AM

 


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