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Keine umsatzsteuerlichen Privilegien für Vermieter

05.07.10 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Vermieter können die günstige sogenannte Ist-Versteuerung nicht verwenden, wenn sie ihre Wohnungen oder gewerblichen Räumlichkeiten an einen anderen Unternehmer umsatzsteuerpflichtig vermieten und der Umsatz mehr als eine halbe Million Euro im Jahr beträgt. Das ergibt sich aus einem Mitte Juni 2010 vom Bundesfinanzhof (BFH) veröffentlichten Urteil (Az. V R 38/08). Denn zur günstigen Ist-Besteuerung sind generell nur nicht-buchführungspflichtige Gewerbetreibende und Landwirte berechtigt, die oberhalb der schädlichen Umsatzgrenze liegen. Hinzu kommen generell Freiberufler ohne betragsmäßige Beschränkung. Vermieter unterliegen jedoch bereits dem Grunde nach nicht der Buchführungspflicht und können daher auch nicht von dieser Verpflichtung befreit werden, meinten die Richter. Vor diesem Hintergrund kann ihnen bei der Umsatzsteuer auch keine Erleichterung gewährt werden, sofern sie den Grenzbetrag überschreiten.

Die Umsatzbesteuerung nach vereinnahmten Entgelten (Ist-Versteuerung) wirkt sich für Selbstständige schonend auf ihre Liquiditätslage aus, da sie die Umsatzsteuer nicht schon im Leistungszeitpunkt, sondern erst bei Zahlung durch den Kunden ans Finanzamt abführen müssen. Im Gegenzug dürfen sie aber die Vorsteuer bereits bei Vorlage der Rechnung geltend machen, auch wenn diese noch gar nicht bezahlt ist. Bei der Soll-Versteuerung als der Grundregelung hingegen, haben Unternehmen die Umsatzsteuer bereits für den Voranmeldungszeitraum zu entrichten, in dem sie ihre Leistung erbracht haben, selbst wenn der Kunde erst Monate später zahlt. Da kleine und mittlere Selbstständige regelmäßig nicht über die erforderliche Kapitalausstattung verfügen, um gegenüber dem Fiskus in Vorleistung gehen zu können, ohne dass sie die Zahlung hierfür bereits erhalten haben, gibt es die Vereinfachungsregelung.

Für den Wechsel von der normalen Soll- zur lukrativen Istbesteuerung müssen Unternehmer beim Finanzamt einen Antrag stellen, der an keine Frist gebunden ist. Berechnet ein Unternehmer seine Umsätze ohne eine erteilte Genehmigung bereits nach vereinnahmten Entgelten, sollte der Antrag nachträglich noch gestellt werden. Denn in die Genehmigung durch das Finanzamt können auch noch Jahre vor der Antragstellung die Umsätze einbezogen werden, sofern diese noch nicht bestandkräftig sind.

Angehörige freier Berufe können die liquiditätsschonende Ist-Besteuerung auf Antrag sogar bei Gesamtumsätzen oberhalb von 500.000 Euro verwenden. Diese bestehende Differenzierung zu den Vermietern bei der Ist-Besteuerung führt nach Ansicht des BFH zu keiner verfassungswidrigen Ungleichbehandlung, da zur Steuerfreiheit bei Mieteinnahmen freiwillig optiert wird. Freiberufler hingegen sind bereits laut Gesetz umsatzsteuerpflichtig, sofern keine Befreiung wie etwa für Ärzte vorliegt.

Quelle: Mandantenbrief – Juni 2010, Seite 9
AM

 


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