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Mieteinkünfte: Langjährige Renovierung spricht für Liebhaberei

09.02.11 (Bauen & Wohnen, Mandantenbrief)

Wird eine Mietimmobilie über Jahre hinweg renoviert, spricht dies gegen das Ziel, aus dem Objekt Einkünfte erzielen zu wollen. Daher lassen sich die angefallenen Aufwendungen nicht von der Steuer absetzen, so der Bundesfinanzhof in einem am 5. Januar 2011 veröffentlichten Urteil (Az. X R 30/07). Bei leer stehenden Gebäuden sind vorab entstandene Werbungskosten nämlich nur dann abziehbar, wenn der Hauseigentümer dem Finanzamt die ernsthaften Vermietungsbemühungen belegen kann. Allerdings nutzt dieser Nachweis bei einem Leerstand von 20 Jahren nichts mehr. Hier spricht nach Auffassung der Richter alleine schon die Dauer gegen eine Vermietungsabsicht. Diese muss nämlich durch die zielgerichtete Durchführung der Renovierungsarbeiten erkennbar werden.

Ähnlich hatte sich der Bundesfinanzhof jüngst geäußert, wenn es einem Immobilienbesitzer nicht gelingt, einen Nutzer für seine Wohnung zu finden. Kann er gegenüber dem Finanzamt seine Vermietungsanstrengungen nicht nachweisen, lassen sich die laufenden Aufwendungen nicht mehr von der Steuer absetzen (Az. IX R 54/08). Die Bemühungen müssen konkret dazu führen, einen besser vermietbaren Zustand der Immobilie zu erreichen, etwa durch bauliche Umgestaltungen, um mehr Interessenten anzulocken. Bleibt der Hausbesitzer untätig und nimmt den Leerstand hin, spricht das gegen eine bestehende Einkunftserzielungsabsicht und damit gegen den Werbungskostenabzug. Zwar betonen die Richter, dass Anlaufverluste im gewerblichen Bereich steuerlich berücksichtigt werden können, wenn zu Beginn der Tätigkeit ein schlüssiges Betriebskonzept erstellt wird, wodurch auf Dauer positive Einkünfte erzielt werden können, und der Plan realistisch erscheint. Diese Grundsätze gelten entsprechend auch für die Mieteinkünfte. Fehlt es aber von vornherein an Vermietungsbemühungen und wird nichts gegen einen langen Leerstand unternommen, fehltbereits von Anfang an der endgültige Entschluss zu vermieten.

In vergleichbarer Weise haben das Niedersächsische Finanzgericht (Az. 11 K 12069/08) und das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Az. 7 K 3007/05 B und 7 K 3007/05) entschieden, dass die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse aufgrund fehlender Einkunftserzielungsabsicht nicht abziehbar sind, wenn ein Grundstückseigentümer bereits seit zehn Jahren Renovierungsarbeiten an einem Grundstück selbst durchgeführt hatte, der Entschluss zur Vermietung aber in absehbarer Zeit mangels zielgerichteter Durchführung der Renovierungsarbeiten nicht erkennbar geworden ist.

Quelle: Mandantenbrief – Februar 2011, Seite 18
AM

 


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