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Mieter muss Einbau neuer Fenster nur nach Ankündigung dulden

04.08.10 (Bauen & Wohnen, Mandantenbrief)

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, hat der Mieter dies zu dulden, sofern der Vermieter ihm die Modernisierung rechtzeitig angekündigt hat. Die Ankündigung muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, beispielsweise durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Der Eigentümer eines älteren Wohnhauses in München ließ dieses umfangreich sanieren. Unter anderem sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte die Vermieterin an die Wohnungsmieterin ein Schreiben, indem sie den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Daraufhin zog die Vermieterin vor das AG München. Sie meint, die Mieterin müsse den Einbau dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin entgegnete, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergebe sich aus dem Schreiben nicht.

Das AG München wies die Klage ab. Die Vermieterin habe gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme, da deren Ankündigung den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht werde und der Fehler auch im Prozess nicht geheilt worden sei.

Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen. Zudem, so das AG München, müssten die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung nachvollziehbar begründet sein.

Dies liege hier nicht vor. Die Energieeinsparung würde lediglich behauptet, so das Gericht. Die Vermieterin hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen.

Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Die Vermieterin könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen. Sie könne die Ankündigung aber auch in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse sie aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiell rechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen, so das AG abschließend

Amtsgericht München, Urteil vom 26.04.10, 424 C 19779/09, nicht rechtskräftig

Quelle: Mandantenbrief – Juli 2010, Seite 18
AM

 


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