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Wenige Verkäufe können gewerblicher Grundstückshandel sein

05.07.10 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wurde über Jahre hinweg vom Bundesfinanzhof entwickelt und besagt, dass grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Nach dem Beschluss vom Finanzgericht München kommt dieser Grenze allerdings nur eine Indizwirkung zu. Es kann also auch zu einem gewerblichen Grundstückshandel kommen, wenn maximal drei Immobilien verkauft werden.

Wenn aufgrund objektiver Umstände zweifelsfrei feststeht, dass die maßgebenden Tätigkeiten – Anschaffung und Bebauung – in unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind, bedarf es der Drei-Objekt-Grenze überhaupt nicht mehr. Ein solcher Fall ist nach Einschätzung der Richter gegeben, wenn

– das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Errichtung verkauft worden ist,

– der nackte Grund und Boden von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird oder

– die Absicht nachgewiesen wird, dass weitere Objekte erworben und bebaut werden sollten.

Hintergrund dieser Entscheidung ist die Regelung, dass der Verkauf von privaten Mietshäusern nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern auslöst und anschließend steuerfrei bleibt. Liegt hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gilt bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft und löst unabhängig von Haltefristen Einkommen- und Gewerbesteuer aus. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet. In der Regel ist Mehrarbeit vorprogrammiert, weil ein vermeintlich steuerfreies Geschäft im Nachhinein doch Abgaben auslöst und für die Vergangenheit steuerliche Gewinnermittlungen notwendig werden.

Die Drei-Objekt-Grenze ist hierbei in der Regel das Kriterium für oder gegen die Gewerblichkeit. Werden innerhalb von fünf Jahren weniger als vier Immobilien verkauft, bleiben die Geschäfte vermögensverwaltend und somit privat. Doch es gibt keine Regel ohne Ausnahme. Liegen zwischen Errichtung oder Kauf und Veräußerung bis zu zehn Jahre, werden solche Vorgänge noch mit einbezogen, wenn die Verkaufsabsicht bereits vorher bestanden hat. Diese Ausnahme kann sich für Immobilienbesitzer als böse Falle erweisen. Verkaufen sie beispielsweise innerhalb von fünf Jahren nur unschädlich drei Objekte und anschließend weitere, werden auch diese mitgezählt. Konsequenz: Für sämtliche Gebäude wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen. Somit sind sie erst nach mehr als zehn Jahren aus den Fängen des Fiskus, und dies sowohl bei Spekulationsgeschäften als auch bei gewerblichen Einkünften.

Quelle: Mandantenbrief – Juni 2010, Seite 9
AM

 


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