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Angehörige: Miete ohne Nebenkosten müssen nicht schädlich sein

19.12.11 (Bauen & Wohnen, Mandantenbrief)

Wollen Immobilienbesitzer das Finanzamt an den Bau- oder Erwerbskosten sowie laufenden Aufwendungen eines Hauses beteiligen, lässt sich dies über ein familieninternes Sparmodell umsetzen. Hierbei wird eine Wohnung deutlich unter Marktniveau an Verwandte vermietet, was zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen, aber vollem Werbungskostenabzug führt. Klassisches Beispiel ist das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind lebt.

Allerdings schauen Finanzbeamte bei Verträgen mit Angehörigen näher hin: Wird der Mietvertrag wie allgemein üblich abgeschlossen oder nur mit dem Zweck, Steuern zu sparen? Für die Anerkennung der Abmachung verlangt der Fiskus, dass der Mietvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Die Schriftform ist zwar nicht erforderlich, aber unbedingt zu empfehlen. Die Vereinbarungen dürfen nicht rückwirkend getroffen werden und müssen klar und eindeutig wie unter Fremden gestaltet sein. Die Miete muss laufend fließen, am besten per Überweisung. So lässt sich nachweisen, dass das Mietverhältnis nicht nur auf dem Papier steht, sondern Realität ist.

Doch nicht bei jeder abweichenden Regelung streicht das Finanzamt Angehörigenverträge. Zwar muss ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen grundsätzlich wie auch Vereinbarungen in anderen Bereichen einem Fremdvergleich standhalten. Oberste Priorität ist dabei, dass die familiäre Vereinbarung rechtlich wirksam geschlossen und auch entsprechend tatsächlich durchgeführt wird. Dabei hat aber nicht jede geringfügige Abweichung vom Üblichen sofort die steuerliche Nichtanerkennung zur Folge. So sind etwa fehlende Nebenkostenabreden alleine noch nicht schädlich, aber wiederum ein Punkt für Unüblichkeit. Je mehr davon zusammenkommen, desto eher plädiert der Fiskus für die steuerliche Nichtanerkennung.

Nach dem aktuellen Urteil vom Finanzgericht Niedersachsen handelt es sich bei der Zahlung der Nebenkosten um eine Nebenpflicht. Hier können Unklarheiten bei zunehmender finanzieller Bedeutung gewichtige Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung sein und die steuerliche Anerkennung gefährden. Dies trifft auf einen Mietvertrag aber nicht alleine deshalb zu, weil Vereinbarungen über Nebenkosten fehlen oder keine Abrechnung über die Nebenkosten erteilt werden. Denn die Richter verweisen darauf, dass es auch bei Fremdvermietungen häufig zu Unregelmäßigkeiten oder Nachlässigkeiten bei den Nebenkostenabreden und Abrechnungen kommt. Daher ist es noch unschädlich, wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet erteilt und anschließend keine entsprechende Anpassung der Vorauszahlungen an die tatsächlich höheren Nebenkosten vorgenommen wird.

Quelle: Mandantenbrief – November 2011, Seite 19


 


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