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Bei Fremdvermietung einer Ferienwohnung spielt auch der Fiskus mit

01.06.10 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Bei vermieteten Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen. Daher werden Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten von Beginn an auch ohne entsprechend hohe Einnahmen anerkannt. Finanzbeamte dürfen nach dem in der vergangenen Woche vom Finanzgericht Niedersachsen veröffentlichten Urteil auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Erholungsdomizil irgendwann einmal Überschüsse abwirft (Az. 11 K 100/08). Sofern die Wohnung in deutschen Landen Fremden zur Verfügung gestellt wird, mindern sämtliche Werbungskosten die Steuerlast des Eigentümers.

Der steuerliche Abzug der Verluste von Beginn an gelingt grundsätzlich, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereit gehalten wird. Dann dürfen sämtliche Aufwendungen den geringen Einnahmen gegenübergestellt und der negative Saldo mit anderen Einkünften wie Zinsen oder Lohn verrechnet werden. Da der Bearbeiter im Wohnsitzfinanzamt die Situation in den entfernten Regionen gar nicht vom Schreibtisch aus beurteilen kann, verlangt er oft Nachweise für die Fremdbelegung. Hier reicht als Argument, dass sich Reiseveranstalter, Makler oder Kurverwaltung auf die Suche nach den Gästen machen und die Dauer der Vermietung im für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt. Diese Zahlen gibt es beim Tourismusbüro vor Ort.

Beim eher üblichen Fall, die Wohnung in der Ferne teils selbst zu nutzen und in der übrigen Zeit an Feriengäste zu vermieten, stellt das Finanzamt stets die entscheidende Frage, ob der Besitzer über 30 Jahre mit einem Überschuss rechnen kann. Kommt die Rechnung zu einem positiven Ergebnis, sind die auf den Mietanteil entfallenden Kosten absetzbar. Zusätzlich darf auch von Mietern benutztes Mobiliar oder Geschirr geltend gemacht werden. Ein verbleibendes Minus kann mit anderen Einkünften wie Lohn oder Firmengewinn verrechnet werden. Kann der Besitzer hingegen keinen Überschuss vorweisen, ignoriert das Finanzamt die Kosten und Einnahmen der Ferienwohnung.

Daher sollte aus Steuersicht eine Eigennutzung besonders in den Erstjahren strikt vermieden werden.

Quelle: Mandantenbrief – Juni 2010, Seite 9


 


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