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Betriebskostenabrechnung: Wohnungsmieter muss Einwendungen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend machen

14.06.10 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung, die der Vermieter erstellt hat, auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er der Sache nach die gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen Mietern, die Nachzahlung von Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt. In dieser hatte er unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt. Dagegen wandten die Mieter ein, sie seien nach dem Mietvertrag nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet. Auch im Hinblick auf die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Mieter diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.

Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 in Höhe von insgesamt rund 800 Euro geltend gemacht. Das Amtsgericht (AG) hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das AG die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrages von rund 270 Euro verurteilt. Denn die Beklagten hätten es versäumt, gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen geltend zu machen. Berufung und Revision der Mieter gegen das Urteil blieben erfolglos.

Eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grundsteuer sei nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hätten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten, erläutert der BGH. Denn nach den gesetzlichen Vorschriften müsse der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben wolle, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Abrechnung mache eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handele.

Ziel des Gesetzes sei es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen, so der BGH. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet werde.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.05.2010, VIII ZR 185/09

Quelle: Mandantenbrief – Juni 2010, Seite 10


 


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