Erhaltungsaufwand: Umfassende Baumaßnahmen gefährden den Werbungskostenabzug - Ihre persönliche Steuerberatung

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Erhaltungsaufwand: Umfassende Baumaßnahmen gefährden den Werbungskostenabzug

08.04.10 (Bauen & Wohnen)

(Val) Schönheitsreparaturen, Pflege-, Wartungs- und sonstige Erhaltungsaufwendungen lassen sich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzen. Das gelingt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aber nicht mehr, wenn diese Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie und im Zusammenhang mit einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung anfallen (Az. IX R 20/08). Dann handelt es sich um so genannten anschaffungsnahen Aufwand, der nur zusammen mit den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer des Mietobjekts verteilt abgeschrieben werden kann. Statt einem Sofortabzug wirkt sich der Erhaltungsaufwand dann in der Regel nur anteilig über 50 Jahre aus, jährlich daher mit jeweils zwei Prozent. Anschaffungsnaher Auf-wand liegt in der Praxis meist vor, wenn ein erheblich instandsetzungsbedürftiges Gebäude preiswert erworben und anschließend wieder auf den neuesten Stand gebracht wird. Laut Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz liegt das vor, wenn

– es sich um Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes handelt.

– Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vorliegen.

– die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dabei wird der Kaufpreis für den Grund und Boden nicht mit eingerechnet.

Zu diesen Aufwendungen gehören grundsätzlich nicht die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen, die jährlich üblicherweise anfallen. Der BFH hat diese Ausnahme jedoch begrenzt, wenn diese Arbeiten im engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen. Dann sind alle Kosten zusammen lediglich als anschaffungsnahen Aufwand zu behandeln und einheitlich abzuschreiben.

Tip:

Um diese negativen Steuerfolgen zu vermeiden, sollten Schönheitsreparaturen zeitlich getrennt von umfangreichen Sanierungsmaßnahmen durch-geführt werden. Dann gelten sie wieder nach der Grundregel als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Hierunter fallen Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Quelle: Mandantenbrief – April 2010, Seite 17


 


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