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Mieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung

05.03.10 (Immobilienbesitzer)

Ein Wohnungsmieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung bekräftigt.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte einer Vermieterin ihren Mieter verklagt. Nach dem 1985 geschlossenen Formularmietvertrag war der Mieter berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen aufzustellen, «wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind.» Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, sollte der Mieter laut Vertrag verpflichtet sein, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten).

Der Beklagte hat die Miete unter anderem wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung gemindert. Die Vermieterin klagte daraufhin auf Räumung und auf Zahlung rückständiger Miete. Ob sie damit durchkommt, ist noch offen.

Der BGH stellte zunächst klar, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung habe, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermögliche. Er verwies auf sein Urteil vom 26.07.2004 (VIII ZR 281/03).

Die Parteien hätten hier keinen davon abweichenden Standard vereinbart. Ein Zustand, der unter dem Mindeststandard liege, sei nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart sei. Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergebe sich aus dem Mietvertrag nicht, so der BGH. Aus diesem lasse sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaube und somit nicht dem Mindeststandard genüge.

Außerdem sei die Regelung zur Stromversorgung auch unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, hob der BGH hervor. Denn der Mieter müsse danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen. Er hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden könne, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Der BGH hat die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen. Dieses muss jetzt noch weitere Feststellungen zu den Mängeln treffen, die der Beklagte behauptet hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08

Quelle: Mandantenbrief März 2010, Seite 10


 


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