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Missglückter Vorsteuerabzug bei Grundstücksgemeinschaft

05.06.10 (Bauen & Wohnen, Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Eine als Vermieter tätige Grundstücksgemeinschaft muss darauf achten, dass Rechnungen über Bauleistungen an die Gemeinschaft gehen und nicht an einen Gesellschafter. Sonst verliert sie den Vorsteuerabzug.

Eine Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus einem Ehepaar, war Eigentümer eines größeren Wohn- und Geschäftshauses. In den Jahren 1994 bis 1996 ließ die Gemeinschaft umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Erst im September 2004 gab sie Umsatzsteuererklärungen für die Jahre 1997 bis 2003 ab. Dabei optierte sie rückwirkend für die Vermietung von drei Gewerbeeinheiten zur Umsatzsteuer und beantragte den darauf entfallenden Vorsteuerabzug in Höhe von insgesamt rund 120.000 Euro.

Bei der vom Finanzamt angesetzten Umsatzsteuer-Sonderprüfung stellte sich folgendes heraus: Der Bauantrag war allein vom Ehemann gestellt worden, dem auch die Baugenehmigung erteilt wurde. Der Ehemann war nach den abgeschlossenen Bauverträgen alleiniger Bauherr und Auftraggeber. Alle Rechnungen waren an ihn adressiert. Das Finanzamt lehnte den Vorsteuerabzug bei der Grundstücksgemeinschaft ab, da nicht sie, sondern der Ehegatte Leistungsempfänger sei.

Das Finanzgericht sprach jedoch mit Verweis auf eine Entscheidung des europäischen Gerichtshofs der Grundstücksgemeinschaft trotz formaler Rechnungsmängel den Vorsteuerabzug zu. Dieses Urteil hat nun leider der BFH kassiert (BFH, 23.9.2009, XI R 14/08). Seine Argumente:

– Nur der Leistungsempfänger ist zum Vorsteuerabzug berechtigt. Leistungsempfänger ist der Auftraggeber.

– Wer zivilrechtlicher Eigentümer der bezogenen Leistungen wird und wer die Rechnungen bezahlt, spielt keine Rolle.

– Ist die Grundstücksgemeinschaft selber unternehmerisch als Vermieter tätig, darf von den strengen formalen Anforderungen für den Vorsteuerabzug nicht abgesehen werden.

– Hat die Bauleistungen nur der Ehemann in Auftrag gegeben, ist der Vorsteuerabzug für die Grundstücksgemeinschaft endgültig verloren, da sie nicht Leistungsempfänger ist.

Dieses Urteil zeigt deutlich, wie viel bei der Umsatzsteuer schief gehen kann. Wer zur Umsatzsteuer für Vermietungseinkünfte optiert und den Vorsteuerabzug dafür beanspruchen will, sollte die Umsatzsteuer-Voranmeldungen sofort bei Bezug der Bauleistungen abgeben.

Stellen sich dann Fehler bei der Rechnungsstellung heraus, kann zumindest für die Zukunft eine Korrektur erfolgen. Gerade bei größeren Objekten ist eine steuerliche Beratung bereits im Planungsstadium angebracht, damit von vornherein Fehler vermieden werden, die später nicht mehr korrigierbar sind.

Quelle: Mandantenbrief – Juni 2010, Seite 17


 


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