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Spekulationssteuer: Eine Erbschaft bleibt nicht immer unberücksichtigt

15.11.11 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Das steuerpflichtige Plus oder Minus aus einem Immobilienverkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Unterschied zwischen Verkaufs- und Kaufpreis. Hiervon dürfen die in diesem Zusammenhang angefallenen Nebenkosten abgezogen werden. Dieses Zwischenergebnis erhöht sich um sämtliche bis zum Verkauf geltend gemachten Abschreibungserträge, diese Vergünstigung holt sich der Fiskus also wieder zurück. Das Motiv für die Veräußerung ist unerheblich. So greift das Finanzamt auch dann auf die Gewinne zu, wenn finanzielle Notlage, Krankheitsgründe oder Grundstücksenteignung gegen Entschädigung für den Verkauf verantwortlich waren. Spekulationsgewinne werden nur besteuert, wenn sie im Jahr über der Freigrenze von 600 Euro liegen. Maßgebend ist der Zeitraum zwischen den Kauf- und Verkaufsdaten in den jeweiligen Notarverträgen. Verluste aus Wertpapiergeschäften dürfen hierbei nicht mehr mindernd berücksichtigt werden, weil die jetzt der Abgeltungsteuer unterliegen. Keine Steuer löst hingegen der Übergang von Immobilien durch Schenkung oder Erbschaft aus. Das Finanzamt interessiert sich erst dann für den Vorgang, wenn es anschließend zu einem Verkauf kommen sollte und seit dem Erwerb durch den Vorbesitzer noch keine zehn Jahre verstrichen sind. Aber in der Immobilienschenkung verbirgt sich oft eine Steuerfalle. So liegt bei der Übergabe etwa an den Nachwuchs unerwartet häufig ein Spekulationsgeschäft vor. Denn oft übernehmen die Kinder die bis dahin noch nicht getilgte Hypothek. Diesen Vorgang bewertet das Finanzamt als gemischte Schenkung. Folge: Der Darlehenswert gilt als anteiliger Verkaufspreis, insoweit kommt die Spekulationssteuer ins Spiel.

Der Bundesfinanzhof zeigt jetzt in seinem am 24.08.2011 veröffentlichen Urteil eine weitere Klippe auf, die eine Immobilienerbschaft betrifft. Die kann nämlich unerwartet auch ein Spekulationsgeschäft auslösen, wenn der Nachkomme beispielsweise als Vermächtnis ein Mehrfamilienhaus oder die Eigentumswohnung aus dem Nachlass bekommt und er laut testamentarischer Anordnung des Erblassers den eingesetzten Erben einen Teil des Hauswertes in Geld als Entschädigung überweisen muss. Hier liegt keine vollständige Erbschaft mehr vor und bei der Zahlung handelt es sich um einen Verkaufsvorgang, stellten die Richter klar (Az. IX R 63/10). Denn in einem solchen Fall erhält ein Hinterbliebener die Immobilie nicht mehr kostenlos, sondern im Rahmen eines teilentgeltlichen Kaufgeschäfts.

Hinweis: Für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist wird in Erbschafts- und Schenkungsfällen auf den Kauf- oder Bautermin durch den Verstorbenen oder Schenker abgestellt. Lag dies im Zeitpunkt der Erbschaft schon länger als zehn Jahre zurück, bleibt die anteilige Zahlung allerdings steuerfrei. Wird die Frist auch nur einen Tag überschritten, geht der Fiskus leer aus.

Quelle: Mandantenbrief – Oktober 2011, Seite 20
AM


 


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