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Spekulationsteuer: Getrennter Verkauf eines Gartengrundstück wird erfasst

21.12.11 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Das Finanzamt partizipiert an Immobilienverkäufen nur, sofern Grundbesitz innerhalb von zehn Jahren veräußert wird. Dabei berechnet sich das steuerpflichtige Plus oder Minus aus dem Immobilienverkauf aus dem Unterschied zwischen Verkaufs- und Kaufpreis. Hiervon dürfen die in diesem Zusammenhang angefallenen Nebenkosten abgezogen werden. Dieses Zwischenergebnis erhöht sich um sämtliche bis zum Verkauf geltend gemachten Abschreibungserträge, diese Vergünstigung holt sich der Fiskus also wieder zurück. Das Motiv für die Veräußerung ist unerheblich. So greift das Finanzamt auch dann auf die Gewinne zu, wenn finanzielle Notlage, Krankheitsgründe oder Grundstücksenteignung gegen Entschädigung für den Verkauf verantwortlich waren. Spekulationsgewinne werden nur besteuert, wenn sie im Jahr über der Freigrenze von 600 Euro liegen.

Gänzlich steuerfrei bleibt jedoch das selbstgenutzte Eigentum, wenn es beim Verkauf und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Bei Eigennutzung ab Neubau oder Kauf gibt es gar keine Mindestfristen. Auch bei Mehrfamilienhäusern wird der selbst bewohnte Teil nicht besteuert. Wer also beispielsweise aus beruflichen oder finanziellen Gründen sein Eigenheim verkaufen muss, braucht sich über Spekulationssteuern auf den Gewinn keine Gedanken zu machen.

Dieses Privileg lässt sich nach dem am 21.09.11 vom Bundesfinanzhof veröffentlichtem Urteil aber nicht mehr verwenden, wenn ein unbebautes, bislang als Garten genutztes benachbartes Grundstück veräußert wird und der Hausbesitzer nicht gleichzeitig seine Wohnung mit aufgibt (Az. IX R 48/10). Denn eine Immobilie dient nur dann eigenen Wohnzwecken, wenn sie vom Eigentümer selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Dieser strickten Einordnung entspricht auch der Zweck, die Spekulationsbesteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes etwa wegen Arbeitsplatzwechsels zu vermeiden.

Dies soll der vom Gesetzgeber geförderten beruflichen Mobilität durch Arbeitsplatzwechsel entgegenwirken, wollte man den zugehörigen Grund und Boden abweichend vom zu Wohnzwecken genutzten Wirtschaftsgut – regelmäßig das Gebäude oder das zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeteil – der Besteuerung unterwerfen. Ein Umzug würde unter diesen Umständen entgegen der gesetzlichen Intention möglicherweise erschwert. Der Grund und Boden ist daher nur dann begünstigt, wenn und soweit er zu einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gehört. Der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen Wohnung und Grund und Boden ist nicht gegeben, wenn ein unbebautes Grundstück, welches an das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstück angrenzt, zunächst als Garten genutzt und später veräußert wird.

Quelle: Mandantenbrief – November 2011, Seite 11


 


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