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Vermieter kann bei unwirksamen Mieterhöhungen Vertragsanpassung beanspruchen

08.04.10 (Immobilienbesitzer)

Sind Mieterhöhungen in einem langjährigen Mietverhältnis fälschlicherweise über Jahre hinweg nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum vorgenommen worden und deswegen unwirksam, hat der Vermieter ein Recht auf Vertragsanpassung bezüglich der Miete. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Der Mieter, der die unwirksam erhöhte Miete ebenfalls jahrelang bezahlt habe, könne die Überzahlung also nicht unbeschränkt vom Vermieter zurückfordern.

Geklagt hatte eine Mieterin, die seit 1981 eine Wohnung der Vermieterin bewohnt. Die Vermieterin hatte während der Mietzeit die Miete mehrmals nach den Vorschriften über den preisgebundenen Wohnraum erhöht. Zuletzt zahlte die Klägerin statt der anfänglichen Grundmiete von rund 380 DM (rund 194 Euro) etwa 480 Euro an Miete. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der Mieten, die sie in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlt hat, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194 Euro hinausgegangen sind. Außerdem will sie fest-gestellt wissen, dass die Grundmiete ab 2008 194 Euro nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handele.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Der BGH hat das Berufungsgericht darin bestätigt, dass die Preisgebundenheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Vermieterin bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten sei. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete betrage nur 40 Prozent der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Hinzu komme, dass die Vermieterin Mieterhöhungen nach den Vorschriften, die für nicht preisgebundenen Wohnraum einschlägig seien, für die Vergangenheit nicht mehr nachholen könne. Mit Rücksicht auf die in diesen Vorschriften enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen könne sie zu-dem den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, so der BGH. Deswegen könne die Vermieterin eine Vertragsanpassung fordern.

Obergrenze für die Miete, die sie im Wege der Vertragsanpassung verlangen könne, sei aber die ortsübliche Vergleichsmiete, stellte der BGH klar. Da diese nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2007 rund 45 Euro niedriger gewesen sei als die Miete, die die Vermieterin zuletzt verlangt habe, könne das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben.

Der BGH verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht. Dieses muss unter anderem noch klären, ob es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt oder nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.03.2010, VIII ZR 160/09

Quelle: Mandantenbrief – April 2010, Seite 9


 


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