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Vermietung an Verwandte mit Rabatt spart nicht immer Steuern

02.06.10 (Familie und Kinder, Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Werden Räume an Angehörige verbilligt zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken zur Verfügung gestellt, kann der Hausbesitzer nicht den vollen Werbungskostenabzug geltend machen. Denn nach der Kurzinformation Ertragsteuer Nr. 63/2009 der Oberfinanzdirektion Rheinland lässt sich der Aufwand in diesen Fällen nur im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete steuerlich absetzen. Diese Ausnahmeregel bei einer Vermietung unter Marktniveau zu Nicht-Wohnzwecken begründet die Behörde damit, dass ein Hausbesitzer aus privaten Gründen ganz oder teilweise darauf verzichtet, aus einer Vermietung Einnahmen zu erzielen. Daher steht ihm insoweit kein Abzug von Werbungskosten zu. Anders sieht es hingegen bei der Vermietung zu Wohnzwecken aus. Wird von Angehörigen mindestens 75 Prozent vom unteren Preis laut Mietspiegel verlangt, steht dem vollen Kostenabzug nichts im Wege. Denn Finanzbeamte gehen bei der Fremdvermietung generell davon aus, dass die Immobilienbesitzer langfristig einen Überschuss erwirtschaften wollen. Daher entfällt auch die tatsächliche Überprüfung, ob das auch später wirklich eintritt. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob ein fremder Dritter oder das eigene Kind die Wohnung nutzt.

Dennoch schauen Finanzbeamte bei Angehörigen näher hin und stellen sich die Frage, ob der Mietvertrag wie allgemein üblich vereinbart wird oder nur mit dem Zweck, Steuern zu sparen. Für die Anerkennung von Abmachungen zwischen Verwandten verlangt der Fiskus, dass der Mietvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Die Schriftform ist zwar nicht erforderlich, aber unbedingt zu empfehlen. Die Vereinbarungen dürfen nicht rückwirkend getroffen werden und müssen klar und eindeutig wie unter Fremden gestaltet sein. Die Miete muss laufend fließen, am besten per Überweisung. So lässt sich nachweisen, dass das Mietverhältnis nicht nur auf dem Papier steht, sondern Realität ist.

Die erheblich unter Marktniveau liegende Miete ist kein Grund, ein Mietverhältnis unter nahen Angehörigen nicht anzuerkennen. In solchen Fällen sind höchstens die Werbungskosten anteilig zu kürzen, was aber durch geschickte Gestaltung vermieden werden kann. Wird eine Wohnung kostenlos überlassen, ist nichts zu veranlassen, einen steuerpflichtigen Nutzungswert gibt es schon seit Jahren nicht mehr. Dann sind aber auch keine Aufwendungen absetzbar. Werden Haus oder Wohnung verbilligt vermietet, sind die erhaltenen Einnahmen zu versteuern. Sollen im Gegenzug die Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt werden, muss die vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent vom unteren Rand des ortsüblichen Preises betragen.

Quelle: Mandantenbrief – Juni 2010, Seite 13


 


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