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Werbungskosten: Gebäudeerweiterung spricht gegen Sofortabzug

11.10.10 (Immobilienbesitzer, Mandantenbrief)

Sämtliche Aufwendungen zur Instandhaltung eines Mietobjekts – etwa laufender Reparaturaufwand, Pflege- und Wartungskosten sowie Schönheitsreparaturen – sind sofort als Werbungskosten im Jahr der Zahlung absetzbar. Anders sieht es hingegen aus, wenn es sich aufgrund einer umfangreichen Baumaßnahme um nachträgliche Herstellungskosten handelt. Die können lediglich zusammen mit dem Preis für die Immobilie über die Nutzungsdauer von zumeist 50 Jahren abgeschrieben werden, zählen pro Jahr also nur mit zwei Prozent als Werbungskosten.

Nach einem Urteil vom Finanzgericht Niedersachsen führen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen insbesondere dann zu nachträglichen Herstellungskosten, wenn sie für eine Erweiterung des Gebäudes entstehen. Diese Voraussetzung liegt vor, wenn an einer Immobilie ein Anbau errichtet wird, welcher die nutzbare Fläche vergrößert oder das Gebäude in seiner Substanz vermehrt. Das gilt nach Ansicht der Richter sogar dann, wenn der neue Gebäudeteil lediglich eine bisher schon vorhandene Funktion ersetzt (Az. 16 K 477/07).

Im zugrunde liegenden Urteilsfall ging es konkret um geltend gemachte Planungskosten für die Errichtung des Treppenhausanbaus, den das Finanzgericht als Herstellungskosten und nicht als Erhaltungsaufwand eingestuft hat, sodass sie nur in Höhe der AfA-Beträge ab dem Zeitpunkt der Herstellung steuerlich berücksichtigungsfähig sind.

Herstellungskosten sind nach den Vorgaben des HGB Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Diese Begriffsbestimmung ist auch für das Steuerrecht maßgeblich. Danach führen auch Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen insbesondere dann zu nachträglichen Herstellungskosten, wenn sie für eine Erweiterung des Gebäudes entstehen. Diese Voraussetzung ist immer dann gegeben, wenn nachträglich zusätzliche Bestandteile eingebaut oder angefügt werden, die bislang nicht vorhanden waren.

Wird durch die Errichtung eines Anbaus die nutzbare Fläche des Gebäudes vergrößert, ist eine solche Baumaßnahme selbst dann als Erweiterung zu beurteilen, wenn der neue Gebäudeteil lediglich eine schon bisher

vorhandene Funktion ersetzt. Daher kommt es nicht darauf an, ob das alte Treppenhaus im Gebäude nicht mehr funktionsfähig war und nicht mehr genutzt werden konnte. Maßgeblich ist allein, dass mit dem Anbau eine Erweiterung erfolgte. Unabhängig davon liegen Herstellungskosten auch deshalb vor, weil mit der Errichtung des Treppenhauses im Anbau erst eine nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften funktionsfähige Treppe erstellt wurde, die zuvor nicht vorhanden gewesen ist.

Quelle: Mandantenbrief September 2010, Seite 10
AM


 


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